REIT FFO+QM

REIT FFO + Quality Momentum

Academische Referentie

Beschrijving

De REIT FFO+QM strategie combineert fundamentele analyse (FFO-scoring) met technische selectie (Quality-Momentum filters) om de beste US REITs te selecteren.

Het universum bestaat uit ~210 US equity REITs van REITnotes.com. In stap 1 worden fundamenteel zwakke REITs verwijderd via een 5-categorie scoringssysteem op basis van FFO/AFFO-data. In stap 2 worden technische filters toegepast (yield cap, volatiliteit, trend) en wordt gerankt op 52-weeks momentum.

Waarom twee lagen? De FFO-screener alleen mist technische timing (je kunt fundamenteel sterke REITs kopen in een dalende trend). QM alleen mist fundamentele kwaliteit (je kunt technisch sterke maar overgewaardeerde REITs kopen). De combinatie filtert beide risico's weg.

Signaalconstructie

Stap 1 — FFO Fundamenteel Filter:

Elke REIT krijgt een score (0-10) op vijf gewogen categorieën:

Cat.	Naam	Gewicht	Meet
A	Dividendkwaliteit	30%	AFFO payout ratio + bonus voor stabiel dividend, lage schuld, hoge rente-dekking
B	Waardering	25%	P/FFO vs sectorgemiddelde (~18×)
C	Balansgezondheid	15%	Net Debt/EBITDA + Interest Coverage
D	Winstgroei	15%	Kwartaal omzet- en winstgroei YoY
E	Yield Trap	15%	Hoog yield + hoge payout + negatieve groei = trap

Totaalscore = 0.30×A + 0.25×B + 0.15×C + 0.15×D + 0.15×E

Score ≥ 8 = Kopen, 6-8 = Neutraal, < 6 = Vermijden (uitgesloten).

Stap 2 — QM Technische Filters:

1. Yield cap: Dividendrendement < 8% (yield traps uitsluiten — > 8% is ~2× sectorgemiddelde)
2. Volatiliteit: Onder 75e percentiel (meest volatiele 25% REITs uitsluiten)
3. Trendfilter: Prijs > 40-weeks MA (alleen REITs in opwaartse trend)
4. Momentum ranking: Top 20 op 52-weeks totaalrendement

Parameters

Parameter	Waarde
Universum	~210 US equity REITs (REITnotes.com)
FFO pre-filter	Score ≥ 6.0 (sluit 'Vermijden' uit)
Yield cap	Dividendrendement < 8%
Volatiliteitsfilter	52-weeks std < 75e percentiel
Trendfilter	Prijs > MA(40 weken)
Momentum lookback	52 weken
Posities	Top 20, gelijk gewicht (5% per stuk)
Herbalancering	Kwartaal (QS)
Benchmark	VNQ (Vanguard Real Estate ETF)
Transactiekosten	15 bps per trade
Databron scores	REITnotes.com (FFO/AFFO, payout, P/FFO, balans)
Databron prijzen	EODHD API (dagelijkse adjusted close + dividenden)

Risicofactoren

Rentegevoeligheid: REITs zijn extreem gevoelig voor renteverhogingen. Bij stijgende rente dalen REIT-koersen structureel, ongeacht fundamentele kwaliteit. De trendfilter (MA40) helpt om niet in te stappen bij dalende markten.

Yield trap risico: De 8% yield cap en FFO-screening reduceren dit, maar elimineren het niet volledig. Een REIT kan snel verslechteren tussen rebalancemomenten.

Klein universum: ~210 REITs is een beperkt universum. Na alle filters blijven ~20-40 kandidaten over, wat de diversificatie beperkt.

Sectorconcentratie: Bepaalde REIT-subsectoren (data centers, healthcare) kunnen tijdelijk domineren als hun momentum hoog is.

FFO is non-GAAP: Bedrijven definiëren FFO/AFFO verschillend, wat de vergelijkbaarheid tussen REITs beperkt.

Gerelateerde Strategieën

Momentum Low Volatility Trend Following

Backtestopzet

Onderstaande instellingen gelden voor alle strategieën in dit framework.

Aspect	Details
Universum	21.555 aandelen van alle Amerikaanse beurzen (NYSE, NASDAQ, AMEX) via EODHD API, inclusief delisted aandelen. Na verwijdering van ~5.500 symbols met corrupte data (phantom ticks, nul-volume, foutieve split-aanpassingen) en ~4.200 zonder voldoende prijshistorie: ~11.800 aandelen beschikbaar voor backtests.
Survivorship bias	Delisted aandelen zijn opgenomen in het universum — een aandeel dat bijv. in 2012 van de beurs is gehaald, zit tot die datum in het universum
Periode	1 januari 2006 – 31 december 2025
Prijsdata	Adjusted close (gecorrigeerd voor splits en dividenden), ~25 miljoen prijspunten
Universumfilter	Alleen aandelen met prijs ≥ $5 (penny stock filter) en prijs < $50.000 (data-foutenfilter)
Data quality	Symbols met >3 dagen van |dagretour| > 50% of >30% zero-volume dagen zijn permanent verwijderd uit de database. Dagrendementen geclipped op ±100%.
Portefeuilleconstructie	Top deciel (10%) op signaalsterkte, gelijk gewogen (equal-weight). Breakpoints berekend op NYSE-aandelen (Fama-French methodologie). Low Volatility gebruikt inverse-volatiliteitsweging. Eigen strategieën hebben afwijkende selectie (zie strategie-pagina).
Herbalancering	Jaarlijks (Small Cap, Dividend Aristocrats, Conservative Investment, Quality), kwartaal (Value, Low Volatility, Multi-Factor), maandelijks (Momentum, Trend Following, Factor Momentum, Harmen's Momentum, Geoffrey's Momentum). Trading Navigator v17/v18 gebruiken per-aandeel backtesting op wekelijkse bars.
Transactiekosten	Gedifferentieerd naar marktkapitalisatie: 8 bps (large cap >$10B), 15 bps (mid cap $2B-$10B), 25 bps (small cap <$2B). Gebaseerd op AQR live trading data. Fallback: 15 bps gewogen gemiddelde.
Benchmark	S&P 500 (SPY ETF), total return
Point-in-time	Fundamentele data geplaatst op filing_date (niet fiscal date) en forward-filled om look-ahead bias te voorkomen
Databron	EODHD API (eod-historical-data.com) voor alle prijzen, dividenden en fundamentals
Leverage &amp; short	Geen leverage, geen short posities — alle strategieën zijn long-only